Logo
Pokličite nas

(02) 228 23 08

Image

O podjetju HERUS d.o.o.

Za vas že več kot 15 let izvajamo adaptacije in novogradnje stanovanjskih in poslovnih objektov

POGOSTO ZASTAVLJENA VPRAŠANJA

ALI JE TUDI VARŠČINA OBDAVČLJIVA PO ZDoh-2?

Ali mora najemodajalec na FURS do 28. 2. (davek od dohodka iz oddajanja nepremičnin) prijaviti tudi varščino, ki jo je od najemojemalca zahteval, da mu jo izplača v gotovini - na roke? Varščina je po pogodbi dana kot zagotovilo za pokritje neplačane najemnine.

ALI LAHKO NEPREMIČNINSKA AGENCIJA OD STRANKE SPREJME V HRAMBO KUPNINO?

KATERA VLAGANJA MORA NAJEMODAJALEC POVRNITI NAJEMNIKU, KI JIH JE TA OPRAVIL V TEKU NAJEMNE POGODBE?

Stanovanjski zakon določa,da ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja pravico zahtevati povrnitev vlaganj,: 1.) ki so bila potrebna in koristna, 2.) ter za katera je najemnik pridobil predhodno soglasje od lastnika.

V KAKŠNEM OBSEGU IMA NAJEMODAJALEC PRAVICO VSTOPITI V STANOVANJE ?

Zakon priznava pravico najemodajalcu vstopiti v stanovanje z namenom preveritve stanovanja, vsaj 2-krat letno.

ALI JE SKLENITEV NAJEMNE POGODBE OBVEZNA?

V skladu s 84.členom stanovanjskega zakona mora lastnik oddati stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe. Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati nekatere obvezne sestavine (opis stanovanja, odpovedne razloge, določbe o medsebojnih obveznostih, višino in način plačevanja najemnine, čas trajanja najema in pdb.) Kazen za oddajo stanovanja v najem brez najemne pogodbe je od 500 do 1200 €. Najemno pogodbo ni potrebno predhodno prijaviti ali pokazati kakšni uradni osebi, saj je veljavno sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke. Paziti morate le, če ste lastnik oz. najemodajalec saj ste kot davčni zavezanec zavezani, da pravi čas oddate napoved za odmero davka na pristojno davčno upravo. To je v 15 dneh po poteku časa za katerega je pogodba sklenjena oz. do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto, če je pogodba sklenjena za 1 leto ali več.

KAJ JE ARA, ČEMU SLUŽI IN KOLIKO ZNAŠA?

Ara je opredeljena kot znesek denarja ali drugih nadomestnih stvari, ki jih ob sklenitvi pogodbe kupec izroči prodajalcu v znak, da je pogodba SKLENJENA. Ko so vsa določila (zahteve) iz pogodbe IZPOLNJENA, predvsem dokončno plačilo kupnine, se ara vrne ali pa všteje v kupnino. Ara služi kot dokaz, da je bila pogodba sklenjena, s čemer postane pogodbeno razmerje trdnejše; drugače povedano, kupec jo plača (izroči) prodajalcu z namenom, da postane pravno razmerje med njima varnejše za obe stranki. Kakšno (pravno) stanje nastopi v primeru, če je pogodba sklenjena, ara izročena in nato ena od strank noče izpolniti pogodbe? Kaj se zgodi takrat s prejeto (plačano) aro? Kot že rečeno zgoraj ni dovolj, da je pogodba sklenjena, potrebno jo je tudi IZPOLNITI. B istvene značilnosti are pa lahko opazimo tedaj, ko ena pogodbena stranka pogodbe NE izpolni, kot na primer takrat, ko je kupec izročil denar oziroma dal aro, prodajalec pa mu nato nepremičnine noče prodati. V zvezi s povedanim si oglejmo naslednje situacije in njihove (pravne) posledice: 1. Če pogodbe ne izpolni kupec ima prodajalec na razpolago dve možnosti: prodajalec sme zahtevati izpolnitev pogodbe ( in povrnitev morebitne škode) ali prodajalec se zadovolji s tem, da prejeto aro obdrži. 2. Če od pogodbe odstopi prodajalec, ima kupec na voljo naslednje možnosti: kupec sme zahtevati Izpolnitev pogodbe ( in povrnitev morebitne škode zaradi zamude) ali vrnitev dvojne are ali vrnitev are in povrnitev nastale škode. Ara običajno znaša 10 odstotkov od dogovorjene kupnine. Če ob plačilu are kupec in prodajalec ne skleneta pisne pogodbe, mora prodajalec kupcu podpisati potrdilo o prejemu are.

KAJ POMENI NEPOSREDNA IZVRŠLJIVOST NOTARSKEGA ZAPISA ?

Izvršljiv notarski zapis je javna listina, ki dokazuje resničnost tistega kar je v njej zapisano. V primeru neizpolnitve s strani dolžnika, upniku obstoj terjatve ni potrebno dokazovati v pravdanju na sodišču, ampak sledi takojšnja sodna izvršba ! Možno je , da se neposredna izvršljivost dogovori npr. pri najemni pogodbi za plačilo najemnine in izselitev iz prostora danega v najem po prenehanju najemne pogodbe in podobno in služi kot dodatno zavarovanje za najemodajalca.Najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, je primeren izvršilni naslov in je za najemodajalca veliko ugodnejša, saj mu omogoča vložitev izvršbe zgolj na podlagi te najemne pogodbe. Na ta način si prihrani čas in stroške , ki bi mu nastali s pravdnim postopkom.

KDO SE ŠTEJE ZA PREJEMNIKA DOHODKA, KO STA MOŽ IN ŽENA SOLASTNIKA STANOVANJA, KI GA ODDAJATA V NAJEM?

Dohodek iz tega naslova prejema le žena in tudi najemna pogodba je sklenjena le med ženo in najemnikom? Čeprav je v najemni pogodbi kot najemodajalka navedena le žena, se šteje, da sta prejemnika dohodka iz tega naslova oba (mož in žena), ker sta oba lastnika premoženja, ki je vir dohodka, in sicer v sorazmerju glede na lastniški delež v premoženju (stanovanju), ki se oddaja v najem.

ALI IMA NEPREMIČNINSKA AGENCIJA PRAVICO DO PROVIZIJE, ČE STRANKA SKLENE KUPOPRODAJNO POGODBO S S KUPCEM, KI GA JE "NAŠLA" NEPREMIČNINSKA AGENCIJA?

Nepremičninska agencija ima pravico do provizije: 1.) če je bila agencija tista, ki je stranko spravila v stik s tem kupcem in 2.) če je bila kupoprodajna pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

KAKŠEN JE POSTOPEK ODPOVEDI NAJEMNE POGODBE ZARADI KRIVDNIH RAZLOGOV ?

Pri odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih razlogov ( med katera sodita tudi neplačevanje najemnine/in ali ostalih stroškov ali uporaba stanovanja na način, ki povzroči večjo škodo na stanovanju ) je postopek sledeč: • lastnik mora najprej najemnika pisno opomniti na kršitev. Opomin mora vsebovati: navedbo kršitve, način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga (ne sme biti krajši od od 15 dni) • če z opominom ni uspešen, vloži lastnik postopek odpovedi od najemne pogodbe s tožbo na sodišču. Če lastnik najemnika predhodno ne opomni z opominom, kasneje pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo na sodišču . Zato je priporočljivo, da se pisni opomin pošlje kot priporočeno pismo.

KATERA JE NAJPOMEMBNEJŠA SESTAVINA KUPOPRODAJNE POGODBE ?

Najpomembnejša sestavina kupoprodajne pogodbe za nepremičnine je zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim prodajalec dovoli kupcu vknjižbo lastninske pravice pri predmetni nepremičnini v zemljiško knjigo. Namreč s samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe lastninska pravica še ne preide na kupca. Lastninska pravica preide na kupca šele , ko jo kupec vpiše v zemljiško knjigo.

KAKO SE ZAČNE NEPREMIČNINSKO POSREDOVANJE?

Posredovanje pri prodaji, oddaji, najemu ali nakupu nepremičnine, se začne s sklenitvijo pisne posredniške pogodbe med naročiteljem (npr.kupec/najemnik ali prodajalec/najemodajalec) in posrednikom. Nepremičninska agencija se s posredniško pogodbo zavezuje, da si bo prizadevala najti primerno osebo za sklenitev posla z naročnikom, vendar ne jamči, da ji bo to dejansko tudi uspelo, naročnik pa se zaveže, da bo za opravljeno storitev plačal (provizija), vendar le v primeru, če bo pogodba sklenjena s stranko, ki jo je naročniku posredovala nepremičninska agencija.

KAJ POMENI NEPREMIČNINSKO POSREDOVANJE ?

Nepremičninsko posredovanje (krajše: posredovanje) je samostojna gospodarska dejavnost, ki jo posrednik opravlja poklicno in v skladu z zakonom ter pravili stroke. Posredovanje je izvajanje dejanskih poslov, pri katerih posrednik od naročnika sprejema in zanj oddaja informacije, kar pa ne pomeni, da s tem izjavlja njegovo voljo! Posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stikov med naročnikom (npr. prodajalcem nepremičnine) in tretjo osebo (npr. kupcem nepremičnine) ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so : kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

Naložbo VAVČER ZA DIGITALNI MARKETING (izdelavo spletne strani) sofinancirata Republika Slovenija in Evropska unija iz Evropskega sklada za regionalni razvoj